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威诺动态

教培业寒冬,律师用案例解读机构如何应对租金问题
       受新冠肺炎疫情影响,为配合疫情防控措施,截至目前,北京市的教育培训机构已经停业5个月以上。7月5日,北京威诺律师事务所在多个平台发出《告北京市各教育机构书》,承诺向北京市受疫情影响的教育培训机构提供专业支持(内容包括:无偿进行咨询、指导争议解决、提供文书模板,以及一律降低代理费用、灵活付费,详见本文文末)。我所也将通过微信公众号持续更新关于疫情下教育培训机构困境的专题文章,希望能为机构解惑。
  在收入剧减甚至无营收的情况下,需要支付高额的房屋租金,这往往是疫情下教育培训机构负责人最为忧虑的问题。下面,请跟着威诺律师解读一个培训机构与业主围绕支付租金产生纠纷的案例,看看律师的专业分析、律师向教育培训机构提出了哪些建议。
 
  案例(根据真实案件改编)
  2018年12月10日,北京某教育培训机构负责人吴女士与业主林先生签订了房屋租赁合同,约定林先生将位于北京市朝阳区的商用房屋租给该机构用于开设幼儿英语培训班,合同为期3年,房屋租金为每月60000元,每3个月一付。合同约定,每期租金在每期的前5天内支付,逾期时间满1个月,林某有权解除合同。合同约定违约金10万元。
  机构负责人吴女士依约支付了2019年12月11日至2020年3月10日的租金。2020年1月下旬,新型冠状肺炎疫情爆发,1月24日,北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应,教育培训行业停业,受疫情及疫情防控措施的影响,吴女士的培训机构自此没有营收。
  3月中旬,吴女士向林先生发函,表示出于疫情原因,机构自1月底开始就没有营收,因而暂时无力支付租金,请求缓交。林先生3月下旬开始几次催告吴女士支付租金,吴女士均表示无力支付,希望林先生允许缓交租金。5月30日,林先生决定向吴女士提起诉讼,要求解除与吴女士之间的租赁合同,并要求吴女士的机构腾退房屋,支付未付租金16万元,违约金10万元。直至此时,包括吴女士的培训机构在内的整个教育培训行业仍处于停业状态。
 
  律师评析
  2020年初,新型冠状病毒肺炎疫情爆发。根据相关公共卫生事件响应机制,以及遵照地方政策要求,北京教育培训行业停课、停业,疫情对行业产生了巨大冲击。吴女士租赁的房屋用于开设教育培训班,以往都在用营业收入支付租金,因为疫情期间不能开课没有营业收入,资金周转困难,而无力支付租金。因此,吴女士与林先生之间的纠纷属于受疫情或疫情防控措施直接影响而发生,疫情对于双方租赁合同履行困难的情况而言,已经构成法律上的不可抗力。
  未能及时支付租金的行为不是出于吴女士的过错,且吴女士在无力支付租金时,及时告知林先生并说明原因,后续也积极沟通协调解决方案,希望合同能继续履行。在疫情这一不可抗力背景下,林先生机械地适用合同约定,要求解除合同并由吴女士承担违约责任,这是不合理的。如进入诉讼程序,有争取合同继续履行、吴女士及其机构无需承担违约责任的空间。
  考虑到自1月24日至5月30日,根据北京市的疫情防控措施,教育培训行业一直不允许复工,疫情对教育培训行业产生了严重影响。吴女士的案件中,租赁的房屋用于开设幼儿教育培训机构,其机构确实一直不能营业,受到疫情严重波及。根据法律上的公平原则,以及参照最高院针对涉疫情民事案件的相关指导意见、《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》,吴女士有理由请求业主林先生减免房屋租金或缓交租金。
  目前法院审理涉及疫情的民事纠纷案件,会综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响。对于吴女士这类案件,会合理援引不可抗力规则,判断合同是否因为疫情履行困难。在把疫情防控措施的影响范围、影响程度纳入考量的前提下,会本着公平原则,确定受疫情影响期间房屋相关成本的承担。出于平息纠纷,支持经济发展等考虑,法院往往倾向于支持合同继续履行,也会积极组织双方调解,协调合同继续履行的方案。
 
  对于涉及此类纠纷的培训机构,律师提出以下建议:
  1、机构资金周转困难,无力支付租金时,负责人应当尽早向业主反映情况,沟通协调。这样做一是为了尽到合同因不可抗力不能正常履行时,及时告知对方的义务,避免产生过错;二是为了避免扩大业主的损失;三是为了避免与业主交恶,影响后续的协商。
  2、已经发生纠纷,面临诉讼时,无论自行处理还是委托律师介入,都要尽早准备,积极应对。
  实践中,一些机构面临业主追讨租金,准备起诉的情况,采取了消极的应对态度,比如另寻了租金更低的房屋放置教学设施,拒绝沟通,躲避业主追讨。但这样做只会扩大成本,并不能逃避支付租金的义务,还可能额外增加赔偿责任。
  3、一旦涉及诉讼,机构一方需要充分搜集证据,证明房屋租赁合同确属因疫情原因不能履行或履行困难,以及证明疫情对机构经营的实际影响情况等,以争取法院认定租金应予减免。如业主作出过减、免、缓交租金的承诺,后续又要求依合同原本约定支付租金,机构也需要对业主的该承诺进行举证。
  为了支持机构生存,促进行业发展,助力经济社会复苏,威诺律师承诺:我们将向北京市所有因疫情陷入困境、发生纠纷的教育培训机构提供专业帮助,内容包括:
  1、免费提供电话咨询。
  2、免费进行当面咨询。
  3、免费为机构相关问题的解决全程提供电话指导。
  4、免费为机构的相关谈判、诉讼提供专业文书模板。
  5、机构如需委托我所律师进行谈判、诉讼或提供其它相关法律服务,相关费用均按低于我所正常收费标准的价格收取,并可协调制定灵活的付费方案。